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The sale of a home in Spain when the buyer or seller is a non-resident person or a foreigner

In Spain restrictions do not exist on the fact that a foreign person or non-resident in Spanish territory to buy a property (apartment, house, office, parking ...), where the alien will have exactly the same rights as a Spanish citizen to acquire a property. The same applies if a foreigner, and owner wants to sell a property. However, it will be necessary to consider some specific particularities so that the legal transaction can held properly notarized and then register with the Land Registry.

As is the case when the purchase is between individuals, the sale of real estate requires public deed before notary to be registrable at the Land Registry. This operation result the clearance of capital gains tax on one hand, and on the other, the settlement of the transfer tax and Stamp Documents (ITPAJD) or IVA depending on whether it is a property of the second hand, or of new work. If you are interested on further knowledge on spending and taxes that all purchase entails, we recommend reading our post on “What costs arise from the sale of a home?”

The particularities analysed here depend whether the buyer is non-resident or foreign, or conversely, the seller is.


The Personal Income Tax Law, Article 9 considered resident and therefore not subject to the specific then comment, those who:

• Staying more than 183 days a year in Spain.

• Have the core of their business in Spanish, directly or indirectly territory.

• They are married to a legal resident and not legally separated, with children under age habitually resident in Spain and depend on such person.


Foreigners or Spanish non-residents should take into account the following considerations:



• Case in which the buyer person is foreigner or Spanish non-resident:


The buyer will be required, prior to the conclusion of the public deed character, to obtain an Identification Number (NIE), which can be requested in Spain, in the Foreign Office or the General Commissariat for Immigration, or in the Spanish consular offices located in the country of residence of the applicant, considering that in said request other documents must be attached, namely a printed-standard application duly completed and signed, the original and a passport photocopy or identity card, and a communication of economic, professional or social reasons which justify the application in question.


Besides the above, it is recommended that the non-resident foreigner who intends to acquire a property for sale should proceed with opening a bank account in Spanish territory, since by the same means of payment of the purchase price will be credited as payment of taxes derived from the operation.


Upon fulfilment the above conditions, the non-resident may acquire by purchase the desired property, enjoying the same property rights as a Spanish citizen.



• Situation where the selling party is foreigner or non-resident Spanish:


In this circumstance will also be required to the foreigner or non-resident Spanish to obtain an Identification Number (NIE), so the seller must have such identification to transfer the property of their property.

For the seller who is not resident in Spain, the transaction is subject to the following taxes: Income Tax Non-Resident (IRNR) and the Tax on the Increase in Value of Urban Land (IIVTNU or surplus municipal).


Notwithstanding the foregoing, and in order to ensure their tax obligations, the general rule is that the sale of real estate located in Spanish territory by foreign non-resident, the purchaser/Spanish buyer is obliged to retain the price 3% of the price of the sale at the time of granting the public deed and must enter that 3% of the value of the property, within a period not exceeding one month, to Treasury, through the model 211, as payment on account of tax Non-resident income Persons (IRNR). This general rule has an exception, being such that such retention should not be performed by the buyer in the event that the seller certifies with a certificate issued by the tax agency that is subject to Income Tax of Individuals applies (income tax) or corporation tax (IS). The buyer must give the voucher and proof of payment to the seller, who within a period not exceeding four months, should declare the capital gains obtained through the model 210, and in each case, part of it can be returned or alternatively the remaining pending taxation will have to be paid.


In addition, regarding the municipal surplus value tax that every seller must pay when selling their property to a third party if there is an increase in land value, it should be noted that on this occasion the buyer should be careful to retain to the price of the sale the amount corresponding to the municipal increased value in order to declaring and paying the tax, all within the maximum period of one month. This is so because if the seller does not liquidate the capital gains tax, the sold property responds to tax payment, all with obvious prejudice to the buyer.


Therefore, although the liquidation of the IRNR and the Municipal Capital Gain is the duty of the selling party, the obligation is imposed on the buyer in the first case, and the recommendation in the second case, to retain the amounts resulting from both taxes because of the foreign element and because if this deposit is not made by the buyer, the property transferred will be the one that will be affected by the payment of the resulting amount, resulting in the buyer being ultimately injured.


It is advisable that everything that has been explained above it is recorded in the contract of signing the parties signed before the sale, and then remember that the last responsibility will fall, eventually, on the property. For that it is relevant that all agreements are properly translated, as well as being advised by a lawyer in order to obtain maximum protection and security and also to the effect that all parties are informed in advance, thus avoiding sterile discussions in the Notary, as the duty to retain the IRNR is absolutely mandatory. We recommend you reading our post about
"What is the engagement contract? "


Do you have more questions? Need our lawyers to draw a contract of deposit or advise you throughout the process of buying a home? Contact us for visiting our office or use any of the online legal services we offer on our website.

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Cesar

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Muy buen artículo!

Maria Teresa Juarez Colera

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Soy Española residente en los paises Bajos. Tengo DNI como residente en el extranjero (es decir, aportando certificacion consular para la obtencion del DNI). Necesito algun otro certificado para la compra e una vivienda en España?

Vicente

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Hola, buenos días. Muchas gracias por el artículo, es muy completo e informativo. Al respecto, tengo una duda. Estamos interesados en adquirir una casa, pero el vendedor, español y no residente en España, no dispone de DNI, únicamente de pasaporte y del número de identificación fiscal (NIF). ¿Puede vender la vivienda o necesitaría renovarse el DNI para hacerlo? El DNI le caducó hace muchos años y no lo renovó porque lleva viviendo en otro país desde los años 90 aproximadamente. Gracias de antemano.

Carola

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Hola. Soy extranjera no residente en España. Quisiera saber si la compra de un inmueble permite/facilita el permiso de residencia. Le agradezco por sur respuesta y le félicito por su articulo.

Lenka

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Buenos días; Muchas gracias por el artículo, ha sido muy útil. Soy extranjera, no residente en España y estoy considerando vender mi vivienda. Quería estimar el importe de impuestos a pagar por la vivienda. La compré hace 4 años por 330k y su valor de mercado es 690k IRNR: (690.000-330.000)*20%= 72.000 EUR No sé como estimar el valor del Impuesto sobre la plusvalía municipal? El comprador de la vivienda tendrá que pagar 690.000*3% = 20.700 EUR más, respecto a los impuestos habituales por comprar mi vivienda? Gracias de antemano,

Domingo

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Hola, Lo siento, mi español no es perfecto. Si el vendedor era un residente al momento de firmar en el notario y el 3% de la devolución se entregó al vendedor cuando el vendedor demostró su residencia. El vendedor vuelve a su país de origen. 3 años después los compradores reciben la Plusvalia ¿qué se puede hacer? en la escritura firmada en el notario se indican claramente los gastos pagados por el comprador, excepto la Plusvalia. Toda la ayuda es muy apreciada.

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AOB Abogados

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Hola Domingo,

Si el vendedor no es residente en el momento de vender, el comprador debe tener la cautela de retenerle el importe de la plusvalía ya que puede el Ayuntamiento exigirle el pago, caso que el vendedor no pagase ese impuesto.

Para poderte ayudar, necesitamos revisar la documentación y ver la viabilidad de requerirle al vendedor el importe que ahora el Ayuntamiento te está obligando a pagar a ti.

Si necesitas que estudiemos tu caso, puedes utilizar los servicios legales online que encontrarás en nuestra web. Un abogado te podrá asistir y recomendar las acciones a realizar.

Un saludo

Marisol

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Muy buenas , queria saber cuanto tarda la obtencion de nie para comprar un vivienda ya que vivo en el exterior y quiero saber con cuanto tiempo tengo que solicitarlo antes de viajar a españa, y segundo preguntar si saben que impreso tengo que presentar para la solicitud del nie . Muchas gracias

Nir Hershkovich

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Hola. Mi madre va a comprar una casa en España siendo no residente. Sin la apertura de una cuenta en España, como podrá realizar la compra? Es posible como en otros países, transfiriendo a una cuenta de abogado que realiza las gestiones? Muchas gracias

Luis

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Buenos dias. Siendo el comprador, español no residente, puede comprar vivienda habitual? (que conste en escritura a efectos del ITP) que plazo tendría para volver a ser residente?

Laura

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Buenas tardes, Muchas gracias por este articulo tan interesante. Somos espanoles no residentes y estamos valorando la posibilidad de comprar una vivienda de segunda mano en Espana. A parte de ITPAJD y, en su momento, IRNR, debemos pagar algun impuesto adicional en el momento de la compraventa? El vendedor es espanol residente en Espana, entendemos que entonces no debemos hacer la retencion del 3%. Lo pueden confirmar? Muchisimas gracias de antemano y un saludo

Jose manuel

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Hola, soy español pero resido en Estados Unidos. Mi pregunta es la siguiente. Quiero vender una propiedad que tengo en España y traerme el dinero a Estados Unidos. Quisiera saber que impuestos debo pagar y como puedo traerme el dinero a Estados Unidos sin problemas, y si tengo que pagar por traerme el dinero. Gracias

Teresa

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Buenos dias, Documento muy completo y realmenet interesante. Tras lectura, no me queda claro la siguiente hipotesis: Un espanol residente en otro pais de la UE, y que dispone de DNI y de NIF, necesita sacarse un NIE para adquirir un piso en Espana? Muchas gracias

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AOB Abogados

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Hola Teresa,

Gracias por tus comentarios.


En el menu superior, dentro de servicios online, encontrarás nuestro servicio de consulta online vía web, a través de este mecanismo un abogad@ especialista en la materia objeto de consulta podrá responderte por escrito en 24 horas laborables a la duda que nos transmites. Comprueba las condiciones de este servicio y si tuvieras más dudas puedes utilizar nuestro servicio de consulta legal por videoconferencia.

Un saludo

claudio

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Buenos dias he comprado un piso y soy español no residente vivo en MEXICO mi consulta es que derechos y obligaciones tengo con la hacienda publica .Puedo recuperar el I.V.A u otros impuestos.Gracias Atte Claudio Gutierrez

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AOB Abogados

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Hola Claudio,

Para consultas tan específicas como la que nos indicas, en el menu superior, dentro de servicios online, encontrarás nuestro servicio de consulta online vía web.

A través de este mecanismo de asesoramiento un abogad@ podrá responderte por escrito en 24 horas laborables a la cuestión que nos planteas. Comprueba las condiciones de este servicio.

Un saludo

Mari

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Quiero comprar un terreno urbano, los 4 propietarios viven en el extranjero, uno tiene poderes de 2 pero del propietario restante no y no se le localiza, está desaparecido. Al parecer estaba conforme en la venta. No tengo nada firmado ni sé cómo desatascar este embrollo, la inmobiliaria tampoco me ha firmado nada ni cogido dinero a cuenta de la compra No se puede hacer un pago y contrato de arras con la parte ya localizada?? Quiero construir mi casa y llevo un año esperando. Qué puedo hacer?

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AOB Abogados

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Hola Mari,

Con el fin de poder ayudarte al respecto de la consulta que nos indicas, disponemos dentro de servicios online, nuestro servicio de consulta legal por videoconferencia con el que podrás conectarte como si estuvieras presencialmente en nuestras oficinas, explicarte con mayor detalle y así prestarte las respuestas a todas las dudas que tengas de forma personalizada y completa.

Un saludo

Sol

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Buenos dias, En el caso de que el dueño del inmueble sea un no residente y quiere venderselo a otro no residente. Que impuestos se debrian pagar?