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La compraventa de una vivienda cuando el comprador o vendedor es una persona no residente o un extranjero

En España no existe restricción alguna en cuanto al hecho de que una persona extranjera o no residente en España pueda comprar un inmueble (vivienda, casa, oficina, plaza de parking…), siendo que el extranjero tendrá exactamente los mismos derechos que un ciudadano español a fin de adquirir una propiedad.

Lo mismo sucede si un extranjero, ya propietario, desea vender un bien inmueble. No obstante, sí que será necesario tener en cuenta unas determinadas particularidades a fin de que la operación jurídica pueda celebrarse correctamente ante notario e inscribirse luego en el Registro de la Propiedad. 

Al igual que sucede cuando la compraventa se realiza entre particulares, la compraventa de bienes inmuebles requiere de escritura pública otorgada ante Notario para que sea inscribible ante el Registro de la Propiedad. Dicha operación comportará la liquidación del Impuesto de Plúsvalia por un lado, y por el otro, la liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Juridicos Documentos (ITPAJD) ó IVA en función de si se trata de una propiedad de segunda mano, o bien de obra nueva. Si te interesa profundizar sobre los gastos e impuestos que lleva aparejada toda compraventa, te recomendamos una lectura a nuestro post sobre ¿Qué gastos se originan por la compraventa de una vivienda?

Las particularidades que aquí analizamos dependerán si es el comprador la persona no residente o extranjera, o por el contrario, es el vendedor,


La Ley del IRPF, en su articulo 9, considera como persona residente, y por tanto, no sujeta a las particularidades que luego comentaremos, a aquellas personas que:


• Permanezcan más de 183 días al año en España.

• Tengan el núcleo de sus actividades económicas en territorio español, directa o indirectamente.

• Sean el cónyuge no separado legalmente con hijos menores de edad que residan habitualmente en España y dependan de esa persona

Sentado lo anterior, y para las personas extranjeras o españolas no residentes que no cumplan alguno de los 3 requisitos antes indicados, deberán tenerse en cuenta las siguientes consideraciones:


Supuesto en que la parte compradora sea persona extranjera o español no residente:


Al comprador se le exigirá, con carácter previo a la celebración de la escritura pública, la obtención del
Número de Identificación de Extranjeros (NIE), petición que podrá realizarse en España, en la Oficina de Extranjeros o en la Comisaría General de Extranjería, o en las Oficinas Consulares españolas ubicadas en el país de residencia del solicitante, siendo que en dicha solicitud deberá adjuntarse un impreso-solicitud normalizado debidamente cumplimentado y firmado, el original y una fotocopia del pasaporte completo, o documento de identidad, y una comunicación de las causas económicas, profesionales o sociales que justifican la solicitud en cuestión. 

Además de lo anterior, será recomendable que el extranjero no residente que pretende adquirir un inmueble por compraventa proceda a la apertura de una cuenta corriente bancaria en territorio español, ya que mediante la misma se acreditarán los medios de pago del precio de la compraventa así como el pago de los impuestos derivados de la operación. 

Una vez cumplidas las anteriores condiciones, la persona no residente podrá adquirir por compraventa el inmueble deseado, gozando de los mismos derechos de propiedad que un ciudadano español.



Supuesto en que la Parte Vendedora es la persona extranjera o español no residente:


En esta circunstancia también será exigible que el extranjero o español no residente obtenga el Número de Identificación de Extranjeros (NIE), por lo que el vendedor deberá tener dicho documento de identidad para transferir el inmueble de su propiedad.


El vendedor no residente en España, por la operación de compraventa, está sujeto a los siguientes impuestos: El Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) y por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU o plusvalía municipal).


No obstante lo anterior, y a fin de garantizar sus obligaciones tributarias, la regla general es que en la venta de bienes inmuebles situados en el territorio español por extranjeros no residentes, el adquirente/ comprador español estará obligado a retener del precio un 3% del precio de la compraventa en el momento de otorgar la escritura pública, debiendo ingresar ese 3% del valor de la finca, en un plazo no superior a un mes, a Hacienda, a través del modelo 211, en concepto de pago a cuenta del Impuesto de Renta de Personas no Residentes (IRNR). A esta regla general se aplica la excepción relativa a que no deberá llevarse a cabo dicha retención por el comprador en el supuesto de que el vendedor acredite con una certificación expedida por la Agencia Tributaria que está sujeto al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o al Impuesto de Sociedades(IS). El comprador deberá entregar el comprobante y justificante del ingreso al vendedor a fin de que éste, en un plazo no superior a 4 meses, declare la ganancia patrimonial obtenida a Hacienda a través del modelo 210, y en su caso, se le pueda devolver parte del mismo o abone lo que quedase pendiente de tributación.


Asimismo y en cuanto a la Plusvalía municipal, impuesto que todo vendedor debe liquidar en caso de vender su propiedad a un tercero en caso de que exista incremento del valor del suelo, cabe señalar que también en esta ocasión el comprador debe tener la precaución de retener del precio de la compraventa la cantidad que corresponda a la Plusvalía municipal a fin de declarar e ingresar dicho impuesto, todo ello en el plazo máximo de un mes. Ello es así ya que el caso de que el vendedor no liquidara el Impuesto de Plusvalía, la finca vendida respondería del pago del impuesto, todo ello con evidente perjuicio para el comprador.


Por consiguiente y si bien la liquidación del IRNR y de la Plusvalía Municipal es deber de la parte vendedora, se impone al comprador la obligación en el primer caso, y la recomendación en el segundo, de retener los importes que resulten en concepto de ambos impuestos a razón del elemento extranjero y a razón de que si no se realiza dicho ingreso a cuenta por el comprador será el bien inmueble transmitido el que quedará afecto al pago del importe que resulte, resultando perjudicado en último término la parte compradora.


Es recomendable que todo lo explicado se haga constar en el contrato de arras que firmen las partes previo a la compraventa, pues recordemos que la última responsabilidad recaerá en la vivienda, siendo pertinente que todos los acuerdos se plasmen correctamente aconsejándose para ello la intervención de un abogado a fin de obtener la máxima protección y seguridad y también a los efectos de que todas las partes estén informadas de forma previa, evitando de este modo discusiones estériles en la Notaría, por cuanto el deber de retención del IRNR resulta del todo obligatorio.


¿Tienes más dudas?
¿Necesitas que nuestros abogados redacten un contrato de arras o te asesoren en todo el proceso de la compraventa de una vivienda? Contacta con nosotros para solicitar visita en nuestro despacho o bien utiliza alguno de los servicios legales online que ofrecemos en nuestra web.

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Maria Teresa Juarez Colera

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Soy Española residente en los paises Bajos. Tengo DNI como residente en el extranjero (es decir, aportando certificacion consular para la obtencion del DNI). Necesito algun otro certificado para la compra e una vivienda en España?

Vicente

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Hola, buenos días. Muchas gracias por el artículo, es muy completo e informativo. Al respecto, tengo una duda. Estamos interesados en adquirir una casa, pero el vendedor, español y no residente en España, no dispone de DNI, únicamente de pasaporte y del número de identificación fiscal (NIF). ¿Puede vender la vivienda o necesitaría renovarse el DNI para hacerlo? El DNI le caducó hace muchos años y no lo renovó porque lleva viviendo en otro país desde los años 90 aproximadamente. Gracias de antemano.

Carola

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Hola. Soy extranjera no residente en España. Quisiera saber si la compra de un inmueble permite/facilita el permiso de residencia. Le agradezco por sur respuesta y le félicito por su articulo.

Lenka

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Buenos días; Muchas gracias por el artículo, ha sido muy útil. Soy extranjera, no residente en España y estoy considerando vender mi vivienda. Quería estimar el importe de impuestos a pagar por la vivienda. La compré hace 4 años por 330k y su valor de mercado es 690k IRNR: (690.000-330.000)*20%= 72.000 EUR No sé como estimar el valor del Impuesto sobre la plusvalía municipal? El comprador de la vivienda tendrá que pagar 690.000*3% = 20.700 EUR más, respecto a los impuestos habituales por comprar mi vivienda? Gracias de antemano,

Domingo

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Hola, Lo siento, mi español no es perfecto. Si el vendedor era un residente al momento de firmar en el notario y el 3% de la devolución se entregó al vendedor cuando el vendedor demostró su residencia. El vendedor vuelve a su país de origen. 3 años después los compradores reciben la Plusvalia ¿qué se puede hacer? en la escritura firmada en el notario se indican claramente los gastos pagados por el comprador, excepto la Plusvalia. Toda la ayuda es muy apreciada.

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AOB Abogados

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Hola Domingo,

Si el vendedor no es residente en el momento de vender, el comprador debe tener la cautela de retenerle el importe de la plusvalía ya que puede el Ayuntamiento exigirle el pago, caso que el vendedor no pagase ese impuesto.

Para poderte ayudar, necesitamos revisar la documentación y ver la viabilidad de requerirle al vendedor el importe que ahora el Ayuntamiento te está obligando a pagar a ti.

Si necesitas que estudiemos tu caso, puedes utilizar los servicios legales online que encontrarás en nuestra web. Un abogado te podrá asistir y recomendar las acciones a realizar.

Un saludo

Marisol

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Muy buenas , queria saber cuanto tarda la obtencion de nie para comprar un vivienda ya que vivo en el exterior y quiero saber con cuanto tiempo tengo que solicitarlo antes de viajar a españa, y segundo preguntar si saben que impreso tengo que presentar para la solicitud del nie . Muchas gracias

Nir Hershkovich

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Hola. Mi madre va a comprar una casa en España siendo no residente. Sin la apertura de una cuenta en España, como podrá realizar la compra? Es posible como en otros países, transfiriendo a una cuenta de abogado que realiza las gestiones? Muchas gracias