- By Agustí SOT
Claiming mortgage loan formalization costs: a new legal battle against spanish banks?
Banking institutions are once again back in the news as they are facing a new wave of claims. Bank products and mortgage loans include preference shares, convertible bonds, floor clauses and Mortgage Loan Reference Index. Until today they have been the target of lawsuits filed against banks by consumers, but it seems to be further increasing now as there is a new reason to claim in court that could potentially affect all those who signed a mortgage loan. This new reason is the costs the Bank charges the loan borrower at the time of the mortgage loan formalization. Several consumers associations have calculated that it may affect between 6 and 8 million mortgages.
It must be kept in mind that claiming the costs incurred when formalizing loan contracts is always possible, whether it contains a floor clause or not.
The costs that can be claimed are the following:
- The Notary’s fee note from the public deed in which the mortgage loan is recorded.
- The Property Registry’s receipt from the mortgage inscription.
- The tax on capital transfers and documented legal acts (ITP-AJD) to which the mortgage is tax liable to.
- Management and agency expenses and appraisal of the property.
What is the amount I can claim?
The amount that can be claimed varies in each case since. For example, the tax on capital transfers and documented legal acts (ITP-AJD) varies from each autonomous community and the date of the loan, because several different tax rates exist, and these rates are also subject to change. Some studies suggest between 3000 and 4000 Euros is the average.
It will also vary depending on the public deed’s amount, since the tariff depends on the document’s economic sum and, therefore, will vary according to the economic liabilities regarding the mortgage.
Are there any previous judgments regarding mortgage formalization related costs reimbursement?
Yes, in late 2015 the Supreme Court considered void those clauses related to mortgage formalization related costs as they were considered unfair. The Supreme Court pointed out that “an attempt is made to attribute to the consumer all costs derived from the contract conclusion”, and finishes by awarding the claims of the consumer. Thus, the borrower shall be reimbursed all paid amounts under such a ruling.
The Supreme Court states that, as the mentioned costs were not subject to negotiation with the bank, the mortgagor is compelled to bear those costs, causing an imbalance between both parties, meaning that it is an unfair term. This unfair term establishes that “The Borrower shall pay all costs and expenses including all taxes, fees and charges incurred in relation with the preparation, formalization, rectification, processing of documents, amendments and execution” of loan.
The High Court argues that even though the client is benefited by the loan, its conclusion before a notary and the Property Registry is in the benefit and interest of the lending bank, therefore the bank, and not the consumer, has to pay all the costs incurred.
Furthermore, regarding the tax on capital transfers and documented legal acts (ITP-AJD), they consider that the tax payer is the bank or lending institution. In other words, the bank is, precisely, the one obliged to pay said tax, both as regards to its fixed fee as well as its variable amount. This happens in basically all mortgage loan agreements, therefore the appropriate resolution would be the repayment of the amounts paid in such concept incurred by the borrower.
Since the Supreme Court Judgment, a number of lawsuits have been filed and different courts are upholding the borrower’s claims in regards of these terms of the contract, considering that it is not lawful that the borrowers are incurring in all the expenses related to the mortgage loan contract formalization.
It is necessary to point out that some discrepancy exists around who should be paying for the tax on capital transfers and documented legal acts, which is the main cost charged to the client. The judgments have different points of views on this matter: some of them uphold the customer’s claims, where some others consider it should be shared between the lender and borrower. Jurisprudential criteria is yet to become unanimous on this subject.
Which documents do I need to claim mortgage loan formalization costs repayment?
- A copy of the mortgage loan contract.
- Bills showing the different costs incurred by the consumer at the formalization of the mortgage loan which are the object of the claim (notary, registry, appraisal…).
- Copy of the tax on capital transfers and documented legal acts payment letter (Modelo 600).
How can I submit a claim?
We recommend starting an out-of-court claim against the bank with who the loan mortgage agreement was signed, in order to reach an agreement without going to court. If the agreement is not possible, or the bank opposes, it will be necessary to go to court assisted by an attorney, where eventually a judgment will declare the nullity of the abusive term and the repayment of the amount paid.
In this firm we are handling several claims regarding this subject, so if you have been affected by these abusive terms, we invite you to get in touch with us and we will inform you without commitment.
24 Comments
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javier
Estimados señores/as. Quisiera saber como puede ser el modelo de carta a presentar a la entidad bancaria , para reclamar los gastos de notarios y otros , etc,. todos los gastos derivados del préstamo para comprar vivienda y de una refinanciación después. El caso es que no sabemos como redactarla y poner en concreto lo que pedimos, al no tener recursos no podemos acudir a alguien que nos lo pueda orientar. A la espera de respuesta les saluda y agradece la atención prestada.
AOB Abogados
Buenos días Javier,
En nuestro despacho nos estamos ocupando de reclamar los gastos de formalización de hipoteca. Nuestros honorarios como abogados simplemente los tendrías que pagar para el caso de que cobres las cantidades y una vez las cobres, por lo que no tendrías que adelantarnos nada. Ponte en contacto con nosotros y te informaremos sin compromiso al 93.331.92.94 o en el mail o fomularios que encontrarás en el menú superior.
En cualquier caso, la carta de reclamación no exige una determinada formalidad, basta con que alegues la nulidad de la cláusula por la que se te impuso el pago de todos los gastos de formalización de la hipoteca, y que contenga tus datos de identificación, los datos de referencia de la hipoteca, y una cuantificación de todos los gastos de los que solicitas devolución, adjuntando a la carta una copia de todas las facturas acreditativas.
Un saludo
Alejandro
Hola. Les cuento mi caso y les planteo una pregunta al final. Solicité una hipóteca para mi casa en 2001. En 2003 solicité una ampliación de la misma (en la misma entidad bancaria), porque me había quedado corto la vez anterior. En ambos casos tuve que pagar gastos de notario, tasación, etc. En 2007 realicé una subrogación con otra entidad bancaria, ya que las condiciones eran mucho mejores. En ese momento también tuve que ir al notario, y los gastos fueron bastante menos cuantiosos (los de notario, registro y gestoria), aunque hubo gastos de cancelación de la hipoteca con el primer banco. Actualmente pago la hipoteca concedida en este segundo banco. ¿Qué gastos son los que puedo reclamar? ¿Los pagados en 2001, 2003 y 2007 o solo los pagados en 2007? Muchas gracias por su atencion
AOB Abogados
Buenas tardes Alejandro,
Para poderlo valorar, necesitaríamos tener acceso a la documentación.
Por lo que nos comenta, el primer préstamo quedó cancelado. En función de la fecha en la que se canceló, en cuantgo a éste, nada se podría cancelar.
Llámenos y revisaremos su asunto sin compromiso.
Un saludo
mamen
Hola, quiero reclamar los gastos hipotecarios. Hace años que firme la hipoteca como conseguir a estas alturas las facturas pagadas ? Eso es muy difícil? Ustedes podrían reclamar al banco ?? Que minuta seria?? Gracias
AOB Abogados
Hola Mamen,
Dependiendo de los años que hayan transcurrido, es posible que tanto el Registro de la Propiedad, como el notario, puedan facilitarle un duplicado de las mismas. Del mismo modo, puede pedir un certificado a la administración pública pidiendo que certifique la cantidad pagada en concepto de actos jurídicos documentados.
En cuanto a nuestros honorarios, simplemente cobraremos para el supuesto de que usted cobre. Llámenos y le informaremos sin compromiso.
Un saludo
Jordi
Firmaré una hipoteca en breu. Si encara no lhe signat, cal que pagui primer i després reclami amb la vostra ajuda per exemple? O millor reclamar des del pricipi abans de fer res?
AOB Abogados
Hola Jordi,
L' ideal seria que la banca ja no et computés aquests imports, però desgraciadament això no es així, per lo que si no els hi pagues la provisió de les despeses es el més probable es que no signarien el prèstec.
Per tant, un cop hagis signat, posa' tn en contacte amb nosaltres, estudiarem el teu assumpte i demanarem la nul.litat de que siguis tu l'únic que pagui totes les despeses.
Cordialment
Delsy
Buenos días tengo una pregunta mi pareja quiere darle el apellido amis 2 hijos tenemos un hijo que el es su papá que tenemos que hacer para Para poder darle el apellido de el amis hijos el papá de ellos nunca lo an visto no lo conosen para ellos su papá es mi pareja que tengo espero su respuesta gracias
AOB Abogados
Buenos días Delsy,
Para que ello fuera posible, sería necesario que tu pareja adoptara a tu hijo y en ese mismo procedimiento judicial, se solicite al juez el cambio de apellidos.
Desde nuestro despacho podemos ayudarte. Llámanos para pedir visita en nuestras oficinas, o si lo prefieres utiliza nuestros servicios de asesoramiento online que encontrarás en nuestra web y que nos permitirán crear el canal adecuado para asesorarte.
Un saludo
Mari Cruz
Buenas tardes, he reclamado los gastos de mi hipoteca a mi banco y me indica que la deuda que reclamo ha prescrito pues es una hipoteca del año 1998 y alegan que han pasado mas de 15 años desde la formalización dela hipoteca , pero mi hipoteca sigue en vigor, es decir sigo pagándola. He buscado jurisprudencia en este sentido y no encuentro nada y antes de tener que reclamar judicialmente me gustaría saber si es cierto que no puedo reclamarla. Necesitaría una base legal para fundamentar mis alegaciones al respecto. Muchas gracias
AOB Abogados
Buenos días Mari Cruz,
La cuestión no es en absoluto pacífica, pero consideramos que en el peor de los casos, podría reclamarse cualquier hipoteca hasta el 23 de diciembre de 2020.
La sentencia de 14 de marzo de 2002 del Tribunal Supremo considera imprescriptible los actos o negocios jurídicos que padecen nulidad radical..
La sentencia de 14 de marzo de 1974, también del TS, indica que si la acción de nulidad es imprescriptible, también lo son las acciones derivadas, y entre ella, la devolución de cantidades.
En cualquier caso, si alguien considerase que los efectos restitutorios están sometidos a prescripción, el plazo debería ser el de almenos 5 años previsto en el 1964 del CC, iniciándose desde el momento en el que se pudo ejercitar el derecho. El momento en el que se pudo ejercitar el derecho, según la doctrina del conocimiento del error invalidante, lo sería desde la STS de 23 de diciembre de 2015 , que es la sentencia que declaró nulas las cláusulas que nos ocupan.
Contacta con nosotros si deseas que te ayudemos a reclamar los gastos de formalización de hipoteca.
Un saludo
Carles
Hola, en caso de ir a juicio por los gastos hipotecarios si no se gana quien paga los gastos judiciales? y si se gana quien se los queda ustedes o el cliente? que porcentaje se quedan ustedes de lo que recupere? Saludos y gracias.
AOB Abogados
Buenos días Carles,
Caso de no ganar un juicio reclamando los gastos de formalización de hipoteca, sería el consumidor el que tuviera que pagar los costes judiciales.
En nuestro despacho, sólo cobramos si VD. cobra de la entidad bancaria,
Contacte con nuestro servicio de atención al cliente y valoraremos, sin compromiso la viabilidad de la reclamación y le explicaremos detalladamente cuáles serán nuestros honorarios en caso de éxito de la reclamación.
Un saludo
Carles
Y cuanto pueden subir las costas por una demanda de unos 3600 eur? Saludos.
AOB Abogados
Buenas tardes Carles,
Dependerá de la demarcación judicial que conozca de la demanda.
Iva incluido de abogado, si el juicio es en Barcelona, el abogado de la entidad Bancaria podría reclamar 1234,20€, debiéndose de añadir el coste del procurador.
Un saludo
Juan Torres
Mi pregunta es si un amigo decide a halludarme a comprar una casa. Y la pago durante 13 años y de nomas de un dia para otro manda una carta de que tengo 30 días para desalojar que derechos tengo. Yo tengo muchos de los recibos solo que el ase unos años me llamo para que si le podía firmar un papel donde según el me rentaba para así el poder agarrar un préstamo para su casa. Que ese lo que debo de hacer? Espero y pueda contestarme y Gracias
AOB Abogados
Hola Juan,
¿Quién es el propietario de la vivienda? (nos indicas por un lado de que te dejaron dinero para comprar una vivienda y por el otro que firmaste un contrato de alquiler)
Necesitaríamos que nos hicieras llegar todos los documentos que firmaste. Te animamos a que utilices nuestro servicio de videoconferencia o de consulta legal online via web, y podremos ofrecerte un asesoramiento personalizado por parte de uno de nuestros abogados.
Un saludo
Julio indaburo
Buenas Referente a reclamar los gastos de hipoteca lo reclame al banco y me enviaron una carta diciendo que no hubo mala fe y que es legal. Busco un abogado que cobre si yo cobro. Estoy en Barcelona un saludo.
AOB Abogados
Buenos días Julio,
Para las reclamaciones de cláusulas suelo y gastos de formalización de hipoteca vamos a éxito, por lo que sólo cobraremos si tu cobras.
Contacta con nuestro servicio de atención al cliente y te explicaremos todos los pasos a seguir.
Un saludo
Reni
Buenos días, tengo un préstamo hipotecario del año 2004. He reclamado los gastos de formalización de la hipoteca y me han contestado del banco que rechazan muy petición porque han transcurrido más de 15 años ( 10 años en Cataluña) desde la fecha de formalización de préstamo. Puedo hacer algo en respetó? Tengo un plazo para alegar esto?
AOB Abogados
Hola Reni,
Contacta con nuestro servicio de atención al cliente y te asesoraremos sin compromiso.
Un saludo
VERONICA
Estudié un poquito de Derecho de obligaciones y Contratos y lo que recuerdo es que una cláusula abusiva se declara nula y se tiene por no puesta. Debiendo retrotraer los efectos al momento de antes de la firma, pero en este caso y a pesar de la ST del Tribunal Supremo, no tiene carácter retroactivo? debemos o no reclamar estos gastos y el ADJ? porque en mi caso se firmó la hipoteca e 2007, para más inri, me divorcié de la persona que firmó la misma conmigo al 50%. Pero en la liquidación de la sociedad de gananciales se me adjudicó el 100% porque yo había pagado todo con dinero privativo. Necesito su autorización? puesto que en el Préstamo del BAnco él sigue existiendo como co titular..... gracias!
AOB Abogados
Hola Verónica,
Pueden reclamar los que consten como titulares del préstamo hipotecario. Desconocemos si hubo una subrogación por tu parte en la posición deudora de tu ex-marido en el préstamo que te permita a ti reclamar el 100% de los gastos.
Necesitaríamos ver los documentos firmados para verlo.
En cualquier caso, a raíz de la Sentencia del Tribunal Supremo, a fecha actual no sería viable reclamar el AJD.
Un saludo