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La regulación legal de los vicios ocultos y de la compraventa entre particulares en Catalunya

El  1 de enero de 2018 entró en vigor la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código Civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, siendo que con dicha ley aparecen novedades a tener en cuenta cuando nos encontramos ante un contrato de compraventa suscrito en Cataluña entre particulares o bien entre un profesional dedicado a la venta y un particular, ya sea de un inmueble o de un vehículo por ejemplo, así como en lo que se refiere a las obligaciones del vendedor y del comprador.

Con anterioridad a desarrollar las principales novedades, cabe partir de la premisa que con dicha ley catalana se establecen notorias diferencias respecto de la normativa estatal en diversos aspectos, como es el caso de los plazos y acciones en caso de que el objeto vendido presente defectos o daños que no fueron informados por el vendedor,  siendo que en todos los contratos que se hayan suscrito en Catalunya a partir de enero de 2018 en adelante deberemos atender a la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código Civil de Cataluña y dejar a un lado el Código Civil estatal.

En cuanto a las obligaciones del VENDEDOR manifestar que según el Código Civil Catalán  establece nuevas obligaciones, y entre ellas:

-    Obligación de entregar el bien y a transmitir su titularidad así como sus accesorios. La diferencia que encontramos con el Código Civil es que éste únicamente obliga al vendedor a entregar la cosa determinada, es decir a transmitir la posesión, pero no su titularidad.

-    El vendedor debe facilitar al comprador la información relevante sobre las características del bien y a actuar conforme a la buena fe y a la honradez de los tratos.

-    Entregar, en el tiempo, lugar y forma que determina el contrato, el bien, sus accesorios y los documentos relacionados en su caso. El vendedor debe entregar el bien sin dilación indebida si no se ha pactado un plazo o si no puede determinarse el momento de entrega de otro modo.

-    Que el bien objeto de la compraventa sea conforme al contrato, siendo que este punto remplaza al concepto conocido “saneamiento por evicción” o al “saneamiento por los defectos o gravámenes ocultos” (comúnmente conocidos como vicios ocultos) que se recogen en la normativa estatal. Es decir, en Catalunya desaparece el concepto jurídico de “saneamiento por vicios ocultos” y es substituido el concepto de conformidad en el contrato.

Ejemplos de faltas de conformidad y que serían reclamables al vendedor serian por ejemplo en una vivienda  filtraciones o goteras en las paredes o tejados que el comprador ha descubierto con posterioridad a la venta,  o  aluminosis, carcoma, daños en la vivienda en instalaciones u elementos que antes de la venta no pudieron ser observados y que el vendedor no informó.En vehiculos una falta de conformidad podría ser cualesquier avería que presentase el coche y que por antiguedad y kilometraje del mismo y por la propia oferta que realizó el vendedor,  no debería haber presentado esa avería o sustitución de pieza, siendo necesario poder acreditar que el defecto era anterior a la venta.


Responsabilidad del vendedor

El vendedor responderá por las faltas de conformidad que presente el bien vendido (sea un coche, una vivienda, etc..) y por aquellos defectos que presenta el mismo y que no fueron informados al comprador, los conociese o no los conociese.

Como excepción a la regla anterior, no responderá el vendedor de la falta de conformidad  o defectos que el comprador conociese, o que no podía razonablemente ignorar en el momento de suscribir el contrato de compraventa, salvo los casos de ocultación dolosa, negligencia grave o garantía expresa de la conformidad. Para ello se exige que el comprador examine el bien entregado en el plazo pactado o en el plazo más breve posible.

En cuanto a la notificación de la falta de conformidad,  es decir si el comprador se da cuenta de que existe algún defecto en lo que ha comprado, deberá ponerlo en conocimiento al vendedor sin dilación indebida,  es decir, en la mayor brevedad posible, siendo que en las compraventas de consumo el plazo será, como mínimo, de 2 meses y ello a fin de que el vendedor pueda realizar uno de los "remedios" que luego  expondremos.


Como límite temporal a la responsabilidad del vendedor, señalar que no responderá de los defectos o faltas de conformidad en el contrato que pudieran manifestarse 2 años después del momento de la entrega del bien Esta es una de las grandes diferencias con la regulación del código civil estatal, ya que mientras para la regulación del código civil estatal, la acción por vicios ocultos caducaría a los seis meses desde la adquisición del bien, en la regulación catalana,  el comprador podrá reclamar faltas de conformidad en lo adquirido que se manifiesten en los  dos años inmediatamente siguientes a la venta.

En cuanto a las obligaciones del COMPRADOR, éstas se concretan en pagar el precio y recibir el bien con sus accesorios y documentos.


¿Qué soluciones pueden derivarse si el vehículo, la vivienda o el objeto vendido no es conforme al contrato y presenta anomalías o defectos cuando ha sido entregado?

Las soluciones, es lo que la legislación catalana denomina “Remedios” y consisten en:

-    Exigir el cumplimiento del contrato, y en consecuencia que el vendedor pueda proceder a la  reparación o sustitución del bien no conforme.
-    Suspender el pago del precio o, en el caso del vendedor, el cumplimiento de sus obligaciones.
-    Resolver el contrato.
-    Reducir el precio, en el caso del comprador.
-    Reclamar la indemnización por daños y perjuicios.  


Es decir, mientras la legislación estatal únicamente permitía con la acción de vicios ocultos o bien la rebaja en el precio (quanti minoris) , o bien la resolución contractual, es de ver que en la legislación catalana intenta priorizarse que el contrato se cumpla, y de ahí que prevea todas las anteriores opciones. Por ello, en un primer momento deberá acudirse al remedio de la reparación, y solo si no es posible o no supone graves inconvenientes, acudir al resto de remedios.

Por último, señalar que las pretensiones y acciones a fin de conseguir la acción judicial se extinguen en el plazo de 3 años

    
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