La fianza en los contratos de arrendamiento

Como es bien sabido, en virtud de un contrato de arrendamiento arrendador y arrendatario adquieren determinadas obligaciones, como serían el pago de la renta por parte del arrendatario y la puesta a disposición del inmueble objeto de arrendamiento por parte del arrendador.

En este artículo trataremos otra de las obligaciones inherentes a todo contrato de arrendamiento: la obligación de prestar fianza legal arrendaticia; todo ello conforme a la regulación contenida en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 así como en la Ley 4/2013 que reforma la anterior, y sin perjuicio de las obligaciones o garantías adicionales, complementarias o como quiera llamárseles que pudieren prever las partes contractualmente.

Concepto y fundamento de la fianza arrendaticia

La fianza legal arrendaticia atiende a un interés esencialmente protector del arrendador, por cuanto pretende garantizar la devolución del inmueble objeto de arrendamiento en el mismo estado en que lo dejó; siendo que la misma, al fin del arriendo, responderá por los desperfectos que hubiere respecto a su estado inicial. Podría decirse por tanto que la fianza responde a un fin último que es el de responder ante los posibles daños que el inquilino cause en la vivienda.  

Importe y forma de la fianza

Dicho esto, la ley exige que la misma deberá alcanzar una mensualidad de la renta pactada para los arrendamientos de vivienda y dos mensualidades de renta para los arrendamientos de uso distinto del de vivienda (como por ejemplo los locales de negocio); debiéndose abonar en efectivo al tiempo de la celebración del contrato. La prestación de fianza es una obligación ex lege, por lo que no puede ser objeto de renuncia ni pactarse por cantidad inferior a la referida. Así mismo, dicho imperativo legal se pone de manifiesto en tanto en cuanto si el arrendatario incumple con dicha obligación, el arrendador puede dar por finalizado el contrato (causa de resolución contractual).

Actualización de la fianza

Es aquí donde entra en juego la Ley 4/2013 al reducir de 5 a 3 años el período mínimo legal en que la fianza no era actualizable bajo ningún concepto, todo ello guardando coherencia con la reducción de 5 a 3 años de la duración mínima legal de todo contrato de inquilinato. En este sentido, la actualización se regirá por las siguientes reglas:

1. Congelación de la fianza durante los 3 primeros años del contrato. En este sentido, durante los tres primeros años de duración del contrato la fianza no estará sujeta a actualización, aun cuando la renta que le sirve de parámetro se modifique y aun cuando pactaren en contrario.


2. Transcurrido dicho plazo de duración mínima del arrendamiento (3 años), si no se hubiere pactado plazo superior, el arrendador puede, al tiempo de cada prórroga anual, exigir el incremento de la fianza, o el arrendatario su disminución, hasta igualar el importe de una o dos mensualidades de la renta, según proceda.


3. Si se hubiere celebrado para un plazo superior a los 3 años, la actualización de la fianza se regirá por lo estipulado por las partes; siendo que en defecto de pacto, se presumirá actualizable según lo previsto para la actualización de la renta.

Obligación de depósito de la fianza

Tanto la fianza como sus actualizaciones deben ser depositadas por el arrendador (en su caso, también por el subarrendador) en la entidad gestora correspondiente; aún cuando el arrendatario no haya cumplido con su obligación de prestarla. Manifestación clara de dicha obligatoriedad reside en las consecuencias del incumplimiento del depósito, que lleva aparejado intereses de demora, y en su caso sanciones, que variarán en función de la Comunidad Autónoma donde tenga lugar el arriendo. En Cataluña, por ejemplo, dicho depósito debe realizarse en los 2 meses siguientes a la celebración del contrato, y su incumplimiento, que se considera infracción grave, es sancionable con una multa que podrá alcanzar hasta el 20% del importe de la fianza o de la actualización que debía haber sido depositada, según proceda.

Devolución de la fianza

El arrendador tiene la obligación de restituirle al arrendatario la fianza depositada en su día en el plazo de un mes desde la entrega de llaves y efectiva restitución del inmueble arrendado; siendo que si transcurrido dicho plazo no se ha devuelto la fianza, la misma devengará automáticamente intereses hasta su efectiva restitución. Dicho de otro modo, la ley concede al arrendador el plazo de un mes desde la entrega de llaves, para practicar la oportuna liquidación del contrato y restituir el saldo resultante de la fianza al arrendatario.

En este sentido, y como es que la fianza tiene finalidad garantista del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, al finalizar el arrendamiento es preciso liquidar las posibles responsabilidades u obligaciones pendientes del arrendatario, en su caso; de forma que:

1. Si el arrendatario ha cumplido con sus obligaciones, el arrendador deberá restituirle la fianza íntegramente, esto es, por el importe entregado en su día.


2. Si el arrendatario incurrió en responsabilidad, el arrendador deberá restituirle únicamente la diferencia entre lo entregado y la cantidad que corresponda a la satisfacción de tales obligaciones, si quedare remanente.

Puntualizar que, si bien la prestación de la fianza legal no faculta en ningún caso al arrendatario para dejar de cumplir con su obligación de pago de la renta de forma que la misma sirva de compensación; al tiempo de extinción del contrato, mediante su liquidación, podrá compensarse la obligación del arrendatario respecto al pago de las rentas con la de restitución de la fianza por parte del arrendador; todo ello en aras a evitar reclamaciones cruzadas totalmente innecesarias.

En definitiva, sea como fuere, el incumplimiento de las obligaciones del arrendatario que sirve como base para negar la devolución de la fianza debe probarse, existiendo en este sentido un claro problema probatorio.

Es por ello que, a fin de prevenir futuribles disputas sobre desperfectos de que adoleciera el inmueble al finalizar el arriendo, y su imputabilidad o no al arrendatario que resulta imprescindible la realización de un inventario al tiempo de celebración del contrato de arrendamiento, así como preparar prueba suficiente al tiempo de su extinción. Caso en que ello no se hubiere hecho, precisar por último que, una reclamación de la fianza, ya sea en la condición de arrendador (porque la misma no se ha prestado al tiempo de la celebración del contrato) o de arrendatario (si la misma no se ha devuelto en el plazo legal establecido a tal efecto), precisa de un análisis de viabilidad del asunto, por cuanto, como se ha avanzado, el material probatorio que se aporte adquiere pleno protagonismo en la resolución final.