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¿Es posible ceder o subarrendar el inmueble que tengo alquilado?

Cuando arrendamos un inmueble, como arrendatario del mismo, asumimos una serie de obligaciones, como sería la conservación del inmueble o el pago de la renta, y, en contrapartida, disponemos del uso y disfrute de éste.


Atendiendo a ese uso del que disponemos, se nos puede plantear la duda consistente en si nos encontramos facultados para transmitir el derecho del que disponemos en relación a dicho inmueble.Subarriendo o cesión de inmueble


Pues bien, en aras a conocer la regulación legal de esta posible “transmisión”, ante todo deberemos diferenciar dos conceptos jurídicos que a priori pueden confundirse y que son la cesión del contrato de arrendamiento y el subarriendo.


Mediante la cesión del contrato, el arrendatario del inmueble (denominado cedente) transmite a un tercero (cesionario) los derechos y obligaciones que le corresponden en concepto de arrendatario en virtud del contrato de arrendamiento suscrito en su día con el propietario del inmueble.


En consecuencia, una vez llevada a cabo dicha cesión, el arrendatario (cedente) quedará desvinculado del contrato de arrendamiento firmado, pasando el cesionario a ocupar su lugar en la relación arrendaticia frente al propietario del inmueble.


Por su parte, el subarriendo supone que el arrendatario en virtud de los derechos que tiene en su condición, procede a alquilar a su vez parcial o totalmente el inmueble arrendado a un tercero (denominado subarrendatario), actuando frente al mismo como arrendador.


De esta forma, una vez realizado el subarriendo nos encontraremos ante dos relaciones contractuales:


-          La primera formada por el arrendador que ha arrendado el inmueble en cuestión al arrendatario inicial


-          Y la segunda entre el arrendatario inicial y el tercero (subarrendatario) al que vuelve a alquilar el inmueble y frente al que actúa como subarrendador


En base a ello, el subarriendo, a diferencia de lo que ocurre con la cesión, no da por finalizada la relación entre el propietario y el arrendatario inicial, sino que lo que hace es añadir una nueva relación contractual mientras el contrato inicialmente suscrito sigue vigente entre propietario y arrendatario en función de los pactos acordados entre ambos.


La regulación de dichas figuras jurídicas dependerá de si nos encontramos ante un arrendamiento de vivienda o para un uso distinto a vivienda, tal como a continuación se expone.



  • ALQUILER DE VIVIENDA


Por lo que respecta a la cesión, nuestra ley de Arrendamientos Urbanos dispone que el contrato de arrendamiento de vivienda no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador.


Para el caso en que medie tal consentimiento y de producirse, en consecuencia, dicha cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador, dando por extinguida en consecuencia la relación contractual entre arrendador y arrendatario inicial, ocupando el cesionario la posición que ocupaba el arrendatario en dicho contrato, atribuyéndosele en consecuencia todas las obligaciones y derechos de los que disponía el mismo.


En el caso del subarriendo, se dispone que la vivienda arrendada sólo podrá subarrendarse de forma parcial, nunca total, por cuanto de ser así estaríamos ante una cesión de dicho contrato, y siempre previo consentimiento escrito del arrendador.


Por lo que para que sea válida tanto la cesión del contrato como el subarriendo que pretenda llevarse a cabo se requiere que conste consentimiento expreso y por escrito del arrendador.


De realizarse finalmente el subarriendo, el derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó y el precio que se pacte por dicho subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendatario.



  • ALQUILER USO DISTINTO VIVIENDA


A diferencia de lo dispuesto en el caso de los arrendamientos de vivienda, cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, nuestra legislación permite al arrendatario subarrendar la finca o, incluso, ceder el contrato de arrendamiento suscrito, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador, siempre y cuando dichas acciones no se encuentren prohibidas de forma expresa en el contrato de arrendamiento suscrito, por cuanto de ser así primaría la voluntad de las partes.


Por ello, para el supuesto en que se lleve a cabo tal subarriendo o cesión cuando exista prohibición expresa para ello en el contrato, ello será causa de resolución del contrato suscrito como consecuencia del incumplimiento de los términos en él recogidos.


En este sentido, en caso en que no exista tal prohibición, tanto la cesión como el subarriendo podrá llevarse a cabo, exigiéndose únicamente para ello  la comunicación de forma fehaciente al arrendador de la cesión o subarriendo realizado en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieren concertado, facultando al arrendador a resolver el contrato en caso de no llevar a cabo tal comunicación en el plazo establecido.


Como contraprestación a dicha situación, y salvo pacto distinto entre las partes, se prevé que el arrendador tendrá derecho a elevar la renta en vigor un 10% en caso de subarriendo parcial o un 20% de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.


Así mismo, debe tenerse en cuenta que, a pesar de que no se entenderá que se ha producido una cesión del contrato, en los casos en que se proceda a modificar la persona del arrendatario como consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, nuestra legislación igualmente faculta al arrendador a la elevar la renta en estos supuestos en función de lo expuesto anteriormente.


Por todo ello, en virtud de lo expuesto, vemos como nuestra legislación sí que permite ceder parcial o totalmente los derechos de los que disponemos como arrendatario del inmueble arrendado, siempre atendiendo a lo pactado en su día en el contrato de arrendamiento suscrito y cumpliendo los requisitos que exige nuestra legislación para que ello se haga de forma ajustada a derecho ya que en caso contrario ello supondría causa de resolución del contrato firmado.

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se puede dar en comodato una parte del bien inmueble que yo estoy rentando? y que figura juridica deberia usar? un contrato de subarrendamiento? contrato de comodato??? y entre que partes quedaria el contrato de comodato ?? entre el propietario del inmueble y el comodante?

Edwin BURITICA PINEDA

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Soy arrendatario de un inmueble (chalet), desde hace 9 meses, y el arrendador decidió sin mi aprobación arrendar el garage a otra persona. Es esto legal?

Edwin BURITICA PINEDA

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Necesito legalizar mi residencia en España, soy inmigrante familiar en primer grado de afinidad de ciudadano español, y llevo 9 meses residiendo Que debo hacer?