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La reclamació de les despeses en formalitzar una hipoteca: Una nova batalla judicial contra la banca

Les entitats bancàries tornen a ser notícia i s'enfronten a una nova allau de reclamacions. Si fins avui productes bancaris i préstecs hipotecaris com les preferents, bons convertibles, clàusules sòl o terra o IRPH estaven sent objecte de l'interès judicial per les demandes presentades contra aquests productes per part dels consumidors, ara es presenta en  l'horitzó una nova reclamació judicial que podria arribar a afectar a tots aquells que van signar un préstec hipotecari: la de despeses suportades pel prestatari al moment de formalitzar un préstec hipotecari. Diferents associacions de consumidors han calculat que aquestes reclamacions podrien afectar entre 6 i 8 milions d'hipoteques.

S' ha de tenir present que es poden reclamar les despeses de formalització es tingui o no es tingui clàusula sòl o terra.

Les despeses reclamables són:

- La minuta de la Notaria corresponent a l'Escriptura del Préstec Hipotecari.

- La factura del Registre de Propietat parella la inscripció de la hipoteca.

- L'Impost d'Actes Jurídics Documentats al que es troba subjecte l’escriptura de préstec hipotecari

- Despeses de gestoria i de taxació de l'immoble


Quina quantitat puc reclamar?

La quantitat a reclamar dependrà de cada cas ja que, per exemple, en la despesa de l'Impost d'Actes Jurídics Documentats varia la quantitat a pagar segons quin sigui la Comunitat Autònoma i la data de constitució del préstec ja que existeixen diferents percentatges de gravamen ja que en diferents anys han anat canviant. Alguns estudis calculen, partint del que es considera la "hipoteca mitja", que la cuantitat a reclamar podria rondar  entre uns 3.000 i 4.000 euros de mitjana.

Hi ha sentències judicials en els que els jutges s'hagin pronunciat sobre aquest tema?

Sí, el Tribunal Suprem a finals de 2015, va considerar nul·les les clàusules sobre despeses de formalització d'hipoteques por considerar-les abusives. L'Alt Tribunal va assenyalar que “es pretén atribuir al consumidor tots els costos derivats de la concertació del contracte” i acaba estimant les pretensions del consumidor retornant així al prestatari, les quantitats abonades en el seu moment a aquest efecte.

El Tribunal Suprem raona que com no s'ha pogut negociar les citades despeses amb l'entitat, l'hipotecat està assumint unes despeses de forma imperativa, generant així un desequilibri, trobant-nos d'una clàusula abusiva. Per tant, estableix que «són de compte exclusiu de la part prestatària (el client) tots els tributs, comissions i despeses ocasionades per la preparació, formalització, esmena, tramitació d'escriptures, modificació i execució» del crèdit.

El Suprem esgrimeix que encara que el beneficiat pel préstec és el client, la seva formalització davant notari i en el registre de la propietat es fa en benefici i en interès del prestador, és a dir, del banc i per això ha de ser aquest i no el consumidor el que hagi d'abonar el seu pagament directe.

D'altra banda, i en quant a l'Impost sobre Actes Jurídics Documentats, considera que el subjecte passiu és el Banc o Entitat prestadora. És a dir, l'obligat al pagament d'aquest impost, tant pel que fa a la seva quota fixa –timbre del paper notarial-, com en la seva quota gradual, és precisament el Banc i no el prestatari o deutor hipotecari, com succeeix en pràcticament tots els préstecs hipotecaris, i per això, també procedeix la devolució de les quantitats que el prestatari hagi hagut de suportar per tal concepte.

Des de la Sentència del Tribunal Suprem s'han iniciat ja una sèrie de demandes en què els diferents Tribunals els estan donant la raó a la part prestatària declarant la nul·litat d'aquestes clàusules, considerant que no és ajustat a dret que sigui aquesta qui hagi de carregar amb totes les despeses derivades de la formalització del préstec hipotecari.

Així i tot, convé assenyalar que existeix certa "discrepància" sobre qui ha d'abonar l'Impost d'Actes Jurídics Documentats, la despesa principal de tot prèstec hipotecari,  ja que las sentencies emeses sobre aquest tema (des de la dictada pel Tribunal Suprem al desembre del 2015) són, en alguns casos contradictòries  (algunes donen la raó al client, unes altres fallen que ha d'abonar-se entre els dos) amb el que deurem seguir atentament el camí jurisprudencial que se segueix sobre aquest tema. No osbtant, no sembla existir discussió respecte a les altres despeses de formalització.

Què necessito per reclamar?

- Còpia simple del Préstec hipotecari

- Factures on es desglossin les diferents despeses que el consumidor va haver d'abonar al moment de formalitzar el préstec hipotecari i que són objecte de la reclamació (notari, registre, taxador).

- Còpia de la carta de Pagament de l'Impost d'Actes Jurídics Documentats (model 600)

Quines son les passes per a reclamar la devolució de les despeses de formalització?

Recomanem iniciar una reclamació extrajudicial contra l'entitat bancària amb la qual es va signar el préstec hipotecari, amb la finalitat d'intentar arribar a un acord sense haver d'acudir als tribunals; en el cas que no sigui possible arribar a un acord o bé l'entitat bancària es manifesti al contrari, haurem d'acudir als tribunals, en el qual necessitarem l'assistència d'advocat i procurador, amb la finalitat de que obtinguem una sentència judicial en què se'ns reconegui la nul·litat d'aquesta clàusula per abusiva i se'ns retorni la quantitat abonada al seu moment.

En el nostre despatx estem tramitant moltes reclamacions en tal sentit, per la qual cosa si ets un afectat, t'animem a que et posis en contacte amb nosaltres i t'informarem sense compromís.


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javier

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Estimados señores/as. Quisiera saber como puede ser el modelo de carta a presentar a la entidad bancaria , para reclamar los gastos de notarios y otros , etc,. todos los gastos derivados del préstamo para comprar vivienda y de una refinanciación después. El caso es que no sabemos como redactarla y poner en concreto lo que pedimos, al no tener recursos no podemos acudir a alguien que nos lo pueda orientar. A la espera de respuesta les saluda y agradece la atención prestada.

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AOB Abogados

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Buenos días Javier,

En nuestro despacho nos estamos ocupando de reclamar los gastos de formalización de hipoteca. Nuestros honorarios como abogados simplemente los tendrías que pagar para el caso de que cobres las cantidades y una vez las cobres, por lo que no tendrías que adelantarnos nada. Ponte en contacto con nosotros y te informaremos sin compromiso al 93.331.92.94 o en el mail o fomularios que encontrarás en el menú superior.

En cualquier caso, la carta de reclamación no exige una determinada formalidad, basta con que alegues la nulidad de la cláusula por la que se te impuso el pago de todos los gastos de formalización de la hipoteca, y que contenga tus datos de identificación, los datos de referencia de la hipoteca, y una cuantificación de todos los gastos de los que solicitas devolución, adjuntando a la carta una copia de todas las facturas acreditativas.

Un saludo

Alejandro

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Hola. Les cuento mi caso y les planteo una pregunta al final. Solicité una hipóteca para mi casa en 2001. En 2003 solicité una ampliación de la misma (en la misma entidad bancaria), porque me había quedado corto la vez anterior. En ambos casos tuve que pagar gastos de notario, tasación, etc. En 2007 realicé una subrogación con otra entidad bancaria, ya que las condiciones eran mucho mejores. En ese momento también tuve que ir al notario, y los gastos fueron bastante menos cuantiosos (los de notario, registro y gestoria), aunque hubo gastos de cancelación de la hipoteca con el primer banco. Actualmente pago la hipoteca concedida en este segundo banco. ¿Qué gastos son los que puedo reclamar? ¿Los pagados en 2001, 2003 y 2007 o solo los pagados en 2007? Muchas gracias por su atencion

mamen

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Hola, quiero reclamar los gastos hipotecarios. Hace años que firme la hipoteca como conseguir a estas alturas las facturas pagadas ? Eso es muy difícil? Ustedes podrían reclamar al banco ?? Que minuta seria?? Gracias

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AOB Abogados

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Hola Mamen,

Dependiendo de los años que hayan transcurrido, es posible que tanto el Registro de la Propiedad, como el notario, puedan facilitarle un duplicado de las mismas. Del mismo modo, puede pedir un certificado a la administración pública pidiendo que certifique la cantidad pagada en concepto de actos jurídicos documentados.

En cuanto a nuestros honorarios, simplemente cobraremos para el supuesto de que usted cobre. Llámenos y le informaremos sin compromiso.

Un saludo

Jordi

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Firmaré una hipoteca en breu. Si encara no lhe signat, cal que pagui primer i després reclami amb la vostra ajuda per exemple? O millor reclamar des del pricipi abans de fer res?

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AOB Abogados

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Hola Jordi,

L' ideal seria que la banca ja no et computés aquests imports, però desgraciadament això no es així, per lo que si no els hi pagues la provisió de les despeses es el més probable es que no signarien el prèstec.

Per tant, un cop hagis signat, posa' tn en contacte amb nosaltres, estudiarem el teu assumpte i demanarem la nul.litat de que siguis tu l'únic que pagui totes les despeses.

Cordialment

Delsy

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Buenos días tengo una pregunta mi pareja quiere darle el apellido amis 2 hijos tenemos un hijo que el es su papá que tenemos que hacer para Para poder darle el apellido de el amis hijos el papá de ellos nunca lo an visto no lo conosen para ellos su papá es mi pareja que tengo espero su respuesta gracias

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AOB Abogados

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Buenos días Delsy,

Para que ello fuera posible, sería necesario que tu pareja adoptara a tu hijo y en ese mismo procedimiento judicial,  se solicite al juez el cambio de apellidos.

Desde nuestro despacho podemos ayudarte. Llámanos para pedir visita en nuestras oficinas, o si lo prefieres utiliza nuestros servicios de asesoramiento online que encontrarás en nuestra web y que nos permitirán crear el canal adecuado para asesorarte.

Un saludo

Mari Cruz

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Buenas tardes, he reclamado los gastos de mi hipoteca a mi banco y me indica que la deuda que reclamo ha prescrito pues es una hipoteca del año 1998 y alegan que han pasado mas de 15 años desde la formalización dela hipoteca , pero mi hipoteca sigue en vigor, es decir sigo pagándola. He buscado jurisprudencia en este sentido y no encuentro nada y antes de tener que reclamar judicialmente me gustaría saber si es cierto que no puedo reclamarla. Necesitaría una base legal para fundamentar mis alegaciones al respecto. Muchas gracias

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AOB Abogados

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Buenos días Mari Cruz,

La cuestión no es en absoluto pacífica, pero consideramos que en el peor de los casos, podría reclamarse cualquier hipoteca hasta el 23 de diciembre de 2020.

La sentencia de 14 de marzo de 2002 del Tribunal Supremo considera imprescriptible los actos o negocios jurídicos  que padecen nulidad radical..

La sentencia de 14 de marzo de 1974, también del TS, indica que si la acción de nulidad es imprescriptible, también lo son las acciones derivadas, y entre ella, la devolución de cantidades.

En cualquier caso, si alguien considerase que los efectos restitutorios están sometidos a prescripción, el plazo debería ser el de almenos 5 años previsto en el 1964 del CC, iniciándose desde el momento en el que se pudo ejercitar el derecho. El momento en el que se pudo ejercitar el derecho, según la doctrina del conocimiento del error invalidante, lo sería desde la STS de 23 de diciembre de 2015 , que es la sentencia que declaró nulas las cláusulas que nos ocupan.

Contacta con nosotros si deseas que te ayudemos a reclamar los gastos de formalización de hipoteca.

Un saludo

Carles

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Hola, en caso de ir a juicio por los gastos hipotecarios si no se gana quien paga los gastos judiciales? y si se gana quien se los queda ustedes o el cliente? que porcentaje se quedan ustedes de lo que recupere? Saludos y gracias.

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AOB Abogados

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Buenos días Carles,

Caso de no ganar un juicio reclamando los gastos de formalización de hipoteca, sería el consumidor el que tuviera que pagar los costes judiciales.

En nuestro despacho, sólo cobramos si VD. cobra de la entidad bancaria,

Contacte con nuestro servicio de atención al cliente y valoraremos, sin compromiso la viabilidad de la reclamación y le explicaremos detalladamente cuáles serán nuestros honorarios en caso de éxito de la reclamación.

Un saludo

Carles

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Y cuanto pueden subir las costas por una demanda de unos 3600 eur? Saludos.

Juan Torres

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Mi pregunta es si un amigo decide a halludarme a comprar una casa. Y la pago durante 13 años y de nomas de un dia para otro manda una carta de que tengo 30 días para desalojar que derechos tengo. Yo tengo muchos de los recibos solo que el ase unos años me llamo para que si le podía firmar un papel donde según el me rentaba para así el poder agarrar un préstamo para su casa. Que ese lo que debo de hacer? Espero y pueda contestarme y Gracias

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AOB Abogados

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Hola Juan,

¿Quién es el propietario de la vivienda? (nos indicas por un lado de que te dejaron dinero para comprar una vivienda y por el otro que firmaste un contrato de alquiler)

Necesitaríamos que nos hicieras llegar todos los documentos que firmaste. Te animamos a que utilices nuestro servicio de videoconferencia o de consulta legal online via web, y podremos ofrecerte un asesoramiento personalizado por parte de uno de nuestros abogados.

Un saludo

Julio indaburo

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Buenas Referente a reclamar los gastos de hipoteca lo reclame al banco y me enviaron una carta diciendo que no hubo mala fe y que es legal. Busco un abogado que cobre si yo cobro. Estoy en Barcelona un saludo.

Reni

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Buenos días, tengo un préstamo hipotecario del año 2004. He reclamado los gastos de formalización de la hipoteca y me han contestado del banco que rechazan muy petición porque han transcurrido más de 15 años ( 10 años en Cataluña) desde la fecha de formalización de préstamo. Puedo hacer algo en respetó? Tengo un plazo para alegar esto?

VERONICA

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Estudié un poquito de Derecho de obligaciones y Contratos y lo que recuerdo es que una cláusula abusiva se declara nula y se tiene por no puesta. Debiendo retrotraer los efectos al momento de antes de la firma, pero en este caso y a pesar de la ST del Tribunal Supremo, no tiene carácter retroactivo? debemos o no reclamar estos gastos y el ADJ? porque en mi caso se firmó la hipoteca e 2007, para más inri, me divorcié de la persona que firmó la misma conmigo al 50%. Pero en la liquidación de la sociedad de gananciales se me adjudicó el 100% porque yo había pagado todo con dinero privativo. Necesito su autorización? puesto que en el Préstamo del BAnco él sigue existiendo como co titular..... gracias!

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AOB Abogados

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Hola Verónica,

Pueden reclamar los que consten como titulares del préstamo hipotecario.  Desconocemos si hubo una subrogación por tu parte en la posición deudora de tu ex-marido en el préstamo que te permita a ti reclamar el 100% de los gastos.

Necesitaríamos ver los documentos firmados para verlo.

En cualquier caso, a raíz de la Sentencia del Tribunal Supremo, a fecha actual no sería viable reclamar el AJD.

Un saludo